E様の場合
大阪市在住・男性
年齢：40代前半
職業：メディア関連
大阪市内に２件の区分所有と１件の戸建てを所有。
今後、１棟収益をやっていきたいとの願望有。
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大阪市内にある弊社支店の看板をご覧になり、直接支店へのご来社。
支店長が対応。サラリーマンの私でも収益物件を持つことが可能なのかと尋ねてこられました。
支店長より弊社代表に連絡があり、後日場を設けるお約束。 当日弊社本社にて、代表、担当とお会いすることになりました。
そこで当時の経済状況の動き、銀行の動き、考えられる銀行の条件、H様の際にも話しましたが、区分所有と一棟収益所有との違い、お互いのメリット・デメリットなどをゆっくりとお話し、本日のお話を聞いてもし1棟収益にご興味をお持ちになって頂いた場合は、次はご本人の金融資産の資料や、その他資産等のエビデンスをお持ち頂きたいとお話しし、この日は終了します。
正直に全ての内容をご開示頂けるかどうか？
ここでポイントとなるのが、お客様がどこまで弊社を信頼して、正直にすべての内容をご開示頂けるかどうかです。もちろん収益物件を扱う不動産会社は他に数え切れないほどあります。 金額も区分所有に比べて大きくなる為、お客様のリスクも当然上がります。 同様に弊社も大きな責任を伴う為、お互いが信頼し、弊社に全てお任せいただける方しか、弊社はお手伝いができないからです。
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数日後、弊社がご依頼を受けることに。
数日後、E様からご連絡を頂き、是非お力をということで、前回お願いしていた、全ての資料をお持ち頂いた上で、金融資産の資料、お持ちの不動産関連資料等を拝見し、E様にとってどのパターンが最善で最良なのかを一緒に考えていくことになりました。
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そこで弊社がご提案したのが、 資産管理会社を作り、法人で物件を所有し、E様には会社から役員報酬という形で収入を受け取る方法です。
E様のように１棟だけではなく、物件を増やしていきたい！とお考えの方には、個人で所有するのではなく、法人で所有して頂くのが最善ということになり、ご提案しました。ではなぜ、法人で所有するのがいいのか。その内容が下記のとおりです。
法人で物件を所有する３つのメリット
計上できる経費の範囲が広い
個人では、事業活動にかかった費用だけを経費として計上できますが、法人化すると個人よりも経費として認められる金額が多くなります。もちろん人件費や保険料、退職金などがそれに該当するものです。
これらの経費をうまく活用することで、会社としての課税所得額を抑え、法人税や法人住民税の額を減らすことができます。
節税効果が高い
・損失の繰越期間
・減価償却費の計上方法
・経費計上できる額が大きい
など、法人は個人事業よりも税制面で優遇されている点が多いといえます。
利益の調整もしやすく、個人よりも、より節税効果が高くなります。
相続・贈与対策ができる
法人には相続や贈与という概念がないので、相続税・贈与税はかかりません。つまり、できるだけ個人が持つ財産を法人所有にすることで、相続税を減らすことができます。 また、不動産投資で得た収益を家族に役員報酬として分配することは、贈与税をかけずに家族に財産を移動することにつながります。
…しかし、もちろん法人にすることが
全てメリットになるわけではありません。
手間・コストがかかる
法人の設立には、下記費用(10～30万程度)が必要となります。
・資本金
・法定費用
・登録免許税
・司法書士費用
全て自分で行う場合は、司法書士費用を節約できますが、手続きは非常に煩雑です。
維持にも手間がかかる
株式会社の場合 決算の公告義務があるため、会社の維持にもさまざまな手間がかかることを覚えておきましょう。
その他諸々
その他にも、法人の場合、従業員への社会保険の加入は義務となっています。
厚生年金・健康保険にかかる費用の半分は会社が負担しなければなりません。赤字でも法人住民税の支払いは必須。青色申告特別控除が使えない、副業と見なされるケースがあるなどがありますので、注意も必要です。
法人化するにはタイミングも大切です！
法人を設立し、物件を所有するには２つのタイミングがあります。
一つ目はE様のように不動産投資事業スタート前から法人化するケース。２つ目は、
不動産投資事業の途中で個人から法人へ切り替えるケースです。２つ目の途中で個人から法人に切り替えるケースでは、
個人から法人へ資産を移動することになります。つまり物件購入時と同様に、不動産取得税や登録免許税が発生してしまうわけです。
二重で税金を負担することになり、無駄なコストとなってしまうのです。
E様は区分所有、戸建てを個人名義で購入されておりましたが、
今後、一棟収益を増やしていきたいお考えでしたので、先に述べたように１つ目のタイミングである、
不動産投資事業スタート前から法人での購入をお勧めいたしました。
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約1年後、ご購入へ。
そしてこの日から、E様の法人設立に向けて動き出し、それから約１年後、無事弊社にて１棟目の物件を、設立された法人様でご購入して頂き、2021年現在では３棟の収益物件を所有される、立派なマンションオーナーになられました。
これからも、E様には、当社とのお付き合いから新しいマンションのご購入をお手伝いさせていただきたいと思っております。 -
